¿Cómo funciona un plan de pagos fijos?

Calculadora de préstamos con pago fijo

El límite de crédito de una línea de crédito sobre el capital de la vivienda combinada con una hipoteca puede ser de un máximo del 65% del precio de compra de su vivienda o del valor de mercado. El importe del crédito disponible en la línea de crédito sobre el capital de la vivienda aumentará hasta ese límite de crédito a medida que vaya pagando el capital de su hipoteca.

La figura 1 muestra que, a medida que se realizan los pagos regulares de la hipoteca y se reduce el saldo de la misma, aumenta el patrimonio neto de la vivienda. El patrimonio neto es la parte de la vivienda que ha pagado mediante el pago inicial y los pagos regulares del capital. A medida que aumenta el patrimonio neto, también aumenta la cantidad que puede pedir prestada con la línea de crédito sobre el valor de la vivienda.

Puede financiar parte de la compra de su vivienda con su línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda, y parte con la hipoteca a plazo fijo. Puede decidir con su prestamista cómo utilizar estas dos partes para financiar la compra de su vivienda.

Necesitas un pago inicial del 20% o un 20% de patrimonio neto en tu casa. Necesitarás un pago inicial más alto o más capital si quieres financiar tu casa sólo con una línea de crédito con garantía hipotecaria. La parte de su casa que puede financiar con su línea de crédito sobre el valor de la vivienda no puede ser superior al 65% de su precio de compra o valor de mercado. Puede financiar su casa hasta el 80% de su precio de compra o valor de mercado, pero la cantidad restante por encima del 65% debe estar en una hipoteca a plazo fijo.

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Fórmula de préstamo con pago fijo

Un pago a tipo fijo es un préstamo a plazos con un tipo de interés que no puede modificarse durante la vida del préstamo. El importe del pago también será el mismo, aunque las proporciones que se destinan al pago de los intereses y al pago del capital variarán.  El pago de un tipo de interés fijo se denomina a veces pago de «oblea de vainilla», presumiblemente porque es muy predecible y no contiene sorpresas.

El acuerdo de pago a tipo fijo es el más utilizado en los préstamos hipotecarios. Los compradores de viviendas suelen poder elegir entre préstamos hipotecarios a tipo fijo o a tipo variable (ARM). Los préstamos hipotecarios de tipo variable también se conocen como préstamos de tipo flotante. Los compradores suelen poder decidir qué tipo de préstamo es la mejor opción para ellos.

Por lo general, un banco ofrecerá una variedad de préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo, cada uno con un tipo de interés ligeramente diferente. Normalmente, un comprador de vivienda puede elegir un plazo de 15 años o un plazo de 30 años.  Se ofrecen tipos ligeramente más bajos para los veteranos y para los préstamos de la Autoridad Federal de la Vivienda (FHA). Aunque los préstamos para veteranos y los disponibles a través de la FHA tienen tipos de interés más bajos, los prestatarios suelen tener que adquirir un seguro hipotecario adicional para protegerse del impago.

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Justin Pritchard, CFP, es un asesor de pago y un experto en finanzas personales. Cubre temas de banca, préstamos, inversiones, hipotecas y mucho más para The Balance. Tiene un MBA de la Universidad de Colorado y ha trabajado para cooperativas de crédito y grandes empresas financieras, además de escribir sobre finanzas personales durante más de dos décadas.

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Cierra Murry es experta en banca, tarjetas de crédito, inversiones, préstamos, hipotecas y bienes inmuebles. Es consultora bancaria, agente firmante de préstamos y árbitro con más de 15 años de experiencia en análisis financiero, suscripción, documentación de préstamos, revisión de préstamos, cumplimiento bancario y gestión del riesgo crediticio.

Cuando usted recibe un préstamo de un prestamista, recibe una cantidad llamada capital y el prestamista le añade los intereses. Usted devuelve el préstamo a lo largo de un número determinado de meses o años, y los intereses aumentan la cantidad total de dinero que debe. Los pagos mensuales del préstamo suelen estar divididos en pagos iguales a lo largo del plazo del préstamo.

Calcule su pago mensual (P) utilizando el saldo de capital o el importe total del préstamo (a), el tipo de interés periódico (r), que es el tipo anual dividido por el número de períodos de pago, y el número total de períodos de pago (n):

Fórmula de pago anual

Una hipoteca a tipo fijo es una opción de préstamo hipotecario con un coste de interés determinado para toda la duración del préstamo. Aunque tenga una hipoteca de tipo fijo, el importe de la cuota mensual puede fluctuar durante la vida del préstamo. Un préstamo a tipo fijo ofrece un plazo fijo (por ejemplo, 15 o 30 años), así como un tipo de interés fijo, por lo que el importe mensual para el pago del capital y los intereses no cambiará durante la vigencia de la hipoteca. Sin embargo, el pago mensual de la hipoteca puede incluir también los intereses, los impuestos y el seguro. Mientras que las cantidades de capital e intereses no cambiarán, la cantidad necesaria para los impuestos y el seguro sí puede hacerlo.

Una vez al año, en la fecha de aniversario de la hipoteca, Mortgage Center realizará un análisis del depósito en garantía para determinar si los saldos de los depósitos mensuales actuales proporcionarán fondos suficientes para pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro contra riesgos y otras facturas cuando venzan. Tenga en cuenta que los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar considerablemente en las transacciones de compra con respecto a lo que pagaba el propietario anterior. El municipio donde se encuentra la propiedad reevalúa el valor imponible de la misma cuando se transfiere la propiedad. Como el valor imponible de la propiedad ya no se rige por los topes de las tasas utilizadas cuando la propiedad permanece bajo el mismo propietario, los impuestos sobre la propiedad requeridos pueden aumentar considerablemente. Si los importes de sus pagos han fluctuado, Mortgage Center tendrá que ajustar la cantidad necesaria en sus cuentas de depósito en garantía para compensar estos cambios.

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